Примерные формы договоров в нормативных актах: как разрешать разногласия, комментируют адвокаты Коллегии

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-12864 от 31 октября по делу № А40-191684/2022, в котором разъяснил, что необходимо учитывать при разрешении спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора купли-продажи.

В рамках данного дела компания оспаривала существенную часть положений договора-купли продажи, который предложил заключить Департамент городского имущества г. Москвы для приватизации арендованного компанией помещения. Нижестоящие суды установили стоимость объекта в соответствии с результатами проведенной экспертизы, но отказали в пересмотре других пунктов договора. По их мнению, тот факт, что типовые условия договора утверждены в нормативно-правовом акте, не дает оснований для их пересмотра, поскольку это поставило бы общество в преимущественное положение по сравнению с другими коммерческими структурами. Следовательно, это привело бы к нарушению законодательства о конкуренции.

Тем не менее, Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение, указав, что суд должен был оценить предложенные сторонами редакции договора на предмет их соответствия закону. Кроме того, было отмечено, что в законодательстве не установлено запрета на возможность урегулировать спорные вопросы о любых условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке.

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Екатерина Шмитт в комментарии для «Адвокатской газеты» отметила, что Верховный Суд в очередной раз напомнил судам о правовой природе типовых форм договора, утверждаемых органами власти, как примерных условий договора по смыслу ст. 427 ГК. По ее мнению, рассмотренное дело примечательно масштабом поправок, предложенных истцом к утвержденному типовому договору. Фактически на рассмотрение суда были переданы большая часть положений такого договора, что, вероятно, послужило основанием для вывода нижестоящих судов о противоречии подобных изменений законодательству о защите конкуренции. Действительно, подавляющее большинство дел по данной категории споров – это оспаривание именно цены продажи. Вместе с тем наличие определенной статистики не всегда означает существование правила. Так, несмотря на то, что подобных споров об иных условиях договора выкупа государственного имущества очень мало, такие споры все-таки имели место в судебной практике и их результат соответствовал разъяснениям ВС. Екатерина Шмитт добавила, что если обратиться к тексту Приказа № 115 от 9 июня 2012 г., которым утверждена форма договора купли-продажи с рассрочкой платежа, можно заметить, что в нем уже использован термин «примерный» в отношении спорного договора. «То есть нижестоящие суды, ограничившись ссылкой на то, что форма утверждена нормативно-правовым актом и, по всей видимости, данными судебной статистики, не исследовали правовую природу такой формы исходя из базовых положений Гражданского кодекса», − резюмировала она.